店址评估的“六把尺子”

　    备选店址一旦确定，就需着手进行评估。选址与评估工作都是由连锁总部统
  一计划和实施的，再一次体现了连锁经营的管理标准原理。

　　  评估应该具体，首先是要确定评估项目，其次是进行定量化评估，最后做出
  相关分析并选定店址，这是一系列的标准化流程。评估项目应视特许发展战略而
  不定期，主要包括：店面结构、交通状况、竞争环境、顾客流量、店面成本、发
  展趋势六个方面。

　　  一、 店面结构

　　  店面结构需要从两方面评估：地理位置和竞争角度。

　　  从地理位置评估一个店址，应该看它从地理位置出发，属于商业中心型、准
  商业中心型、郊外型和居民小区型四类中的哪一类。再根据连锁店本身的性质来
  评估店址的优劣

　　  1.商业中心型店址，位于全市性的繁华商业区，这里各类商业、娱乐、服务
  设施林立，人流、车流度最大，店址的辐射力强，商圈范围也比较广泛。此类店
  址适合于各类连锁专卖店的开设。

　　 2.准商业中心型店址。位于地区性商业中心，有重要的交通干线相联结，顾客
  流量较全市性商业中心少，尤其是流动顾客数量很少，此类店址适合于食品、日
  用商品和各类专卖店的连锁经营。

　　 3.郊外型店址。是随着城市人口的外迁而设立的店址，其顾客少但固定，经营
  成本最低。

　　 4.居民小区型店址。位于大型居民集中居住滤我内，为小区生活配套设施。此
  店址最适合于食品、日用生活品等连锁商店的经营。

　　  另一方面，需要从竞争的角度出发，看店址属于竞争型店址和孤立型店址两
  类中的哪一类。

　　 1.竞争型店址。指同一商圈内有竞争对手存在。竞争对手有两类：一是同类连
  锁商店，来自这类对手的竞争压力可谓最大；二是与本店有经营交叉的商店，如
  百货店、食品店、蔬菜店等。

　　 3.孤立型店址。正好与竞争型店址相对，商圈内没有上述两类竞争对手存在。
  上述各类型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房产价格又
  极其昂贵；竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力，而商业吸收力大的地段又总
  是拥挤着众多的竞争者，且觅得合适的店址非常困难。

　　  二、 交通状况

　　  仅仅作出了店址的区域位置等店面结构选择还不够，因为在同一个区域内，
  一个连锁店铺可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个连锁店来说，
  是百分之百好的开设地点，而对另一种连锁店来说，就不一定是最满意的开设地
  点。因此，一个新设连锁店在做好区域位置选择以后，还要切实考虑多种影响和
  制约因素，作出具体设计地点的选择。

　　  交通条件是影响连锁店铺选择开设地点的一个重要因素，它决定了企业经营
  的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。

　　  从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面在开设地点
  或附近，是否有足够的停车场所可以利用。绝大多数购物中心设计的停车场所与
  售货场所的一般比率为4：1。规模较大的连锁店必须有专用汽车停车场，面积较
  小的连锁店可以不设专用停车场，但必须有自行车、三轮车停车场地。连锁店铺
  根据需要作出选择。

　　  商品运至连锁店是否容易。这就要考虑可供连锁店利用的运输动脉能适应货
  运量的要求并便于装卸，否则当运货费用明显上升的情况下，会直接影响到经济
  效益的发挥。

　    为方便顾客购买，促进购买行为的顺利实现，对交通条件要作如下具体分析
  设在边沿区商业中心的连锁店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越
  近，客流越多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向而定，如选在面向
  车站、码头的位置，以下车、船的客流为主；选在邻近市内公共车站的位置，则
  以上车的客流为主。

　　  设在市内公共汽车站附近的连锁店，要分析公共车站的性质，是中途站还是
  始终站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，连锁
  店可以吸引的潜在顾客较多。中途站与始终站的客流量无统一规律，有的中途站
  多于始终站，有的始终站多于中途站。

　　  要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。如单行线街道，禁止车
  辆通行街道，与人行横道距离较远，都会造成客流量在一定程度上的减少。

　　  三、 竞争环境

　　  商店周围的竞争情况对零售经营的成败产生巨大影响，因此对商店开设地点
  的选择时必须要分析竞争对手。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，
  商店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，增强店誉，否则与竞
  争对手相邻而设，将难似获得发展。

　　  当然，作为零售店铺的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地
  方，这对经营选购性商品的商店尤其如此。

　　  另外，当店址周围的商店类型协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生
  积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大
  了各自的销售。

　　  四、 顾客流量

　　  五、 店面成本

　　  店面成本包括很多方面，具体来讲，主要需要考虑以下几个方面：建筑物的
  新旧程序与装修成本，房地产价格与利用方式、利用期限，搬迁补偿费，水电增
  容费，有无城建规划限制等。

　　  房地产价格与利用方式、利用期限。这是所有项目中最重要的一项。利用方
  式大致有四种：一是租房；二是买房；三是买房地产；四是买地盖房；此外，还
  可能通过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。因此，是否要拥有产权这一问
  题就变得非常突出。拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价
  的限制，不用担心契约到期后不能续签造成的停业或迁址，而且还可享受房地产
  增值带来的利益，提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。房地产价格对销售
  价格、投资回收期影响直接，而付款方式也会对实际价格产生影响，这些因素均
  应作具体的定量测算。

　　  搬迁补偿费。包括原有职工安置费。

　　  有无城建规划限制指有无良好的水电、下水道、暖气等条件；是否位于规划
  红线之外；有无绿地限制；能否加盖临时建筑等。

　　  六、 发展趋势

　　  对店址发展趋势的评估其实就是要分析城市规划。商店的开设地点选择要分
  析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是
  最佳位置，但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店；反之，有
  些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新
  的商业中心区。因此，零售经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、
  市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或改造项目的规划的前提下，作出最佳
  地点的选择。最后，零售经营者还要对商店未来效益进行评估，主要包括平均每
  天经过的人数；来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物者的比例；每笔交易的平
  均购买量等。于是，零售经营者就可做出商店的开设地点和商店设置后开业的决
  策了。